贝壳研究院发布白皮书：站在融资渠道分叉路口的中国租赁
来源：城市之窗 | 浏览:[76798]2018/7/31 13:52:35
2018年，中国租赁市场发展依然强劲，房地产行业的各种力量都在准备发力进军住房租赁市场。今年1月融创投资国内公寓领军品牌自如；近期融创更是亲自入场开始运营长租公寓项目，计划在杭州、合肥落地两个长租公寓项目，以期在租赁领域开展一篇新事业。
从国际经验来看，未来中国的住房租赁市场的体量不言而喻，正是看好这样的市场前景，创业系、中介系、国企系、开发商系等等不断涌入租赁市场，但是从目前的行业现状来看，如何拓展市场、如何提升体量、如何获取稳定的收入、如何加强品质等诸多问题还有待从业者继续摸索探寻，特别是对于最近几年才发展起来的租赁行业来说，能够获取资本支持，提升品质房源的供给更是关乎到今后一切工作开展的最强基础。因此，能够找到更优质的资本渠道，是所有从业者都关心的重要话题。
近日，由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》和全联房地产商会联合主办的“博鳌·21世纪房地产论坛·第18届年会”在海南举行，汇聚了房地产行业的学者专家，其中来自贝壳研究院的首席经济学家杨现领在论坛期间与参会各方围绕房地产有关的话题开展对话交流，并借由此次年会发布《2018年中国住房租赁白皮书》，从行业现状谈到供给市场，从机构端租赁市场谈到住房租赁金融，方方面面将目前中国的租赁行业发展讲解透彻。特别是其中关于住房租赁金融的梳理受到了从业者的一致关注。
传统融资方式门槛高，但在一段时期内仍将担当主要筹款方式
2015年5月魔方公寓采用风险资本股权投资方式获得B轮9亿融资；2017年10月，碧桂园集团与中信银行签订长租住宅保障性基金战略合作，获得300亿授信规模；同年10月，新派公寓发行国内首个长租公寓类REITs，融资2.7亿；2018年北京符合银行评价条件的农村集体经济组织与国企合作的联营公司等，将获得国开行北京分行最长达25年的贷款。通过《白皮书》梳理的这一组数据来看，大部分中国的租赁行业从业者，面临筹款融资方式缺乏的窘境，但是正在朝着多元化的方向前进。
风险资本股权融资、商业银行专项贷款、产业基金是行业发展前期的主要筹款渠道。然而对于大多数缺少有效的担保品中介系企业及创业系新兴企业来说，由于资信评级较差，很难获得风投的青睐以及银行的贷款。因此，对于长于技术与运营但资信资质较低的中小创业型租赁企业起来说，融资渠道的狭窄是阻碍发展的关键。
在实际操作中，即便他们获得了相应的资金支持，也要面临贷款周期长、利率高的融资成本痛点。就风险资本股权融资（VC）和传统债权融资等渠道来看，目前作为公寓企业的主流外部融资模式，具有单次融资规模大的需求，一旦达成将极大助力于企业的经营发展，但风投对于申请融资的条件要求苛刻，大多中小型公寓服务公司难以承受；就商业银行专项贷款来说，基于银行强风控的属性，在授予企业贷款时，还会对企业的信用评分和资产担保提出严格的要求，使得资质不足的中小企业被进一步拒之门外。
所以目前，即使在国家政策的推动之下各大银行逐渐向公寓企业打开融资通道，但对于大部分中小企业来说，仍难获得资金申请资格，故而传统的融资渠道的主要服务对象还聚焦于具有大型开发商背景或具有政府背景的租赁平台、租赁运营企业。如2017年11月，建设银行深圳分行，与万科、华润、碧桂园等11家房地产企业，签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。
新型融资渠道加速崛起，未来将进一步缓解租赁行业融资难问题
不同于传统融资渠道的高门槛，未来资产证券化、REITs对于中小企业和新兴企业的扶持拥有着重要的意义。相对于传统债权融资及互联网金融等渠道，资产证券化以其机构化程度高、融资成本低等特点在融资领域中占据着独特的一席之地。
以租金收益权ABS、CMBS、ABN等融资方式为代表，资产证券化依托基础资产产生的现金流而非自身信用来满足企业对资金的需求，对于住房租赁行业管理的“海量投入，细水回流”的模式来说极为适合，此类融资方式通过抵押基础资产的收益权或以现金流收益为支持进行还本付息，降低了企业因融资的门槛，拓宽了融资渠道。让企业在获得融资的过程中得以盘活存量资产，提高了融资效率。
得益于低门槛、高流动性的特点，近年来资产证券化在中国的发展初具规模。据《白皮书》统计，截止到2015年底，资产证券化的市场存量为7703.95亿元，同比增长129%，其中2015年发行6023.4亿元，同比增长84%，并在接下来的几年中保持增长态势，拥有较大发展潜力。但因受制于各方面的发展条件不足，资产证券化的总体规模仍然不大，以REITs为例，由于底层法律制度缺失、金融市场不完善、投资运营团队缺乏、投资者对REITs认识不足，REITs的发展被外部条件发展的不完备所限制，难以取得融资市场的认可。但这些阻碍只是REITs发展不足在外部的体现，深究根本，“高税收”、“高门槛”、竞争激烈所导致的“盈利能力不足”才是导致该类融资方式发展滞后的根本原因。
近年来，为了弥补资产证券化发展的不足，为长租公寓企业的发展提供更好的融资渠道，从监管指导层面，各级政府针对融资过程中有关的主体逐渐建立起相应的保障政策。2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，在《通知》中明确表明：要积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）；鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；并支持依规将商业用房改为租赁用房并进行资产证券化，致力于为其发展创造良好的政策环境，提供健全的监管协作机制支持。
就政策产生的效果来看，目前以REITs为代表的资产证券化在国内的发展虽然还面临着不少阻碍，但仍具有巨大潜力，未来在条件发展成熟之时将被大规模的激发。为了突破住宅REITs发展的重重障碍，摆在我国REITs企业面前有两条路可走：一是通过政府将公租房嫁接至住宅REITs换取份额，并交由专业机构管理的方式扩大供给。二是通过加大政策对住宅REITs、非住宅类房产改造的政策支持力度，从而实现较高的租金回报率。
可以预见，在成熟的资产证券化模式之下，作为拥有较高回报率的投资方式将会吸引大量资金流入，专业化的投资管理团队将会得到大力的培育，支持公寓资产证券化的发展，进而推动租赁机构化发展的趋势，为企业发展提供更为优良的市场分辨力与内部管控力，并带动整个行业的运营效率提升，促进规模与效率的平衡。